اثر سیاست‌های احتیاطی کلان بر رشد اعتبارات و قیمت مسکن

در سال­های اخیر، بسیاری از کشورها چرخه­های رونق و رکود را در اعتبارات و قیمت دارایی­ها تجربه کرده­اند که برخی از آن‌ها منجر به رکود شدید مالی شده است. ازآنجاکه در هر دو گروه از کشورهای پیشرفته و نوظهور خرید مسکن به مقدار زیاد تحت تأثیر اعتبارات بخش مسکن بوده، کاهش قیمت مسکن در این دو گروه مشابه بوده است. در واکنش نسبت به این چرخه­ها، سیاست‌گذاران در بسیاری از کشورها سیاست­های احتیاطی کلان را به‌عنوان اولین راه مقابله با ریسک بی‌ثباتی مالی به‌کاربرده‌اند. معیارهای احتیاطی کلان، ابزارهای سیاستی هستند که در سال­های اخیر به‌شدت مورداستفاده قرارگرفته‌اند. این ابزارها عرضه‌کنندگان و یا متقاضیان خدمات مالی (خانوارها و بنگاه­ها) را هدف قرار می­دهند. در مورد رابطه بین ثبات پولی و ثبات مالی و اثرات آن‌ها بر یکدیگر اجماع نظر وجود ندارد. برخی استدلال می­کنند که هرچند ممکن است نرخ­های سود بالا باعث کنترل تورم (ثبات پولی) شوند، ولی از سوی دیگر موجب تخریب ترازنامه بانک­ها (بی‌ثباتی مالی) می­شوند. استدلال دیگر این است که در هنگام بی‌ثباتی مالی سیاست پولی انقباضی، احتمال بی‌ثباتی در نهادهای مالی را تشدید می­کند. برخی اقدامات نهادهای پولی نظیر بانک مرکزی را عامل بی‌ثباتی‌های مالی می­دانند. درحالی‌که برخی بر این باورند که حفظ ثبات مالی همیشه یکی از وظایف ذاتی بانک مرکزی است. به‌علاوه  عدم همکاری میان سیاست‌گذاران احتیاطی کلان و مقام پولی ممکن است منجر به سیاست­های متضاد شده و نتایج غیر بهینه به همراه داشته باشد. همچنین، سیاست پولی و سیاست­های احتیاطی کلان به‌عنوان مکمل می­توانند ثبات پولی و مالی راه طور هم‌زمان تضمین کنند. در این مقاله اثر سیاست­های احتیاطی کلان و تعامل سیاست­های پولی و احتیاطی بر رشد اعتبارات و قیمت مسکن با استفاده از روش گشتاور تعمیم‌یافته موردمطالعه قرار می­گیرد. برای این منظور ابتدا شاخص ابزارهای احتیاطی کلان (ازجمله الزامات سرمایه­ای، نسبت وام به ارزش و  بازپرداخت بدهی به درآمد) برای اقتصادهای پیشرفته و نوظهور طی دوره زمانی 2000 تا 2014 ساخته می‌شود. سپس یک شاخص کلی تحت دو سناریو سخت­گیری (انقباضی) و سهولت (انبساطی) ساخته می­شود. شاخص کلی ساخته‌شده وضعیت سیاست احتیاطی کلان هر کشور را نشان می­دهد. برای ساخت ابزارهای احتیاطی کلان از داده­های احتیاطی کلان پیمایش صندوق بین‌المللی پول (2011) که در مطالعه لیم و همکاران (2011) و شیم و همکاران (2013) آورده شده، استفاده‌شده است. در این مقاله به تبعیت از اکینسی و رمزی(2018) با استفاده از هفت ابزار احتیاطی کلان (نسبت وام به ارزش، بازپرداخت بدهی به درآمد و دیگر ابزارهای بخش مسکن، الزامات سرمایه­ای پویا، الزامات پوشش زیان وام، محدودیت­های وام مصرفی و سقف رشد اعتبارات)، شاخص کل برای سیاست احتیاطی کلان و به تفکیک زیر شاخص­های مسکن و غیر مسکن برای کشورهای موردمطالعه ساخته‌شده است. برای ساخت ابزارهای احتیاطی کلان از متغیر دامی استفاده‌شده است. اگر ابزار احتیاطی کلان در فصل موردنظر اتخاذشده باشد و یا شدت بگیرد متغیر دامی عدد یک، کاهش یابد عدد منفی یک، و اگر از هیچ ابزار احتیاطی استفاده نشود مقدار صفر را به خود می­گیرد. شاخص کل سیاست احتیاطی کلان برای هر یک از بخش­های مسکن و غیر مسکن حاصل جمع متغیرهای دامی است. به‌علاوه، با تجمیع متغیرهای دامی ابزارهای خاص در هر کشور، شاخص­های سیاست احتیاطی کلان مسکن و  غیر مسکن ساخته می­شود.  همچنین از جمع شاخص­های مسکن و غیر مسکن شاخص کل کلان احتیاطی به‌دست‌آمده است. نتایج نشان داد که شاخص‌های سیاست­ احتیاطی کلان (کل مسکن) اثر معنی‌داری روی رشد قیمت مسکن و کاهش رشد اعتبارات نداشته است. اما اتخاذ هم‌زمان سیاست­های احتیاطی کلان و سیاست پولی توانسته است رشد اعتبارات و به‌تبع آن رشد قیمت مسکن را مهار کند. مع‌هذا، مقایسه ضرایب نشان می­دهد که اثر این ابزارها بر رشد اعتبارات بیشتر از رشد قیمت مسکن بوده است. این نتیجه که هم‌راستا با نتایج سایر تحقیقات ازجمله وندن بچ و همکاران (2012)،  کاتنر و شیم (2013)، بیرن و فریدریچ (2014)، برونو و همکاران (2017) است، نشان داد که کارایی سیاست­های احتیاطی کلان در کنترل رشد اعتبارات بیشتر از کاهش قیمت مسکن است. از طرف دیگر سیاست­های پولی در تعامل باسیاست‌های احتیاطی غیر اعتبارات و در تعامل باسیاست‌های احتیاطی بخش مسکن در کنترل قیمت مسکن مؤثرتر بوده­اند. به‌عبارت‌دیگر سیاست­های احتیاطی که بخش مسکن را هدف قرار داده­اند سیاست­های مؤثرتری در مهار قیمت مسکن بوده­اند. این در حالی است که  برای کاهش رشد اعتبارات سیاست‌های احتیاطی غیر مسکن مؤثرتر بوده است.